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Le timing lors d’un investissement immobilier est un élément clé et le temps avant de passer à l’acte d’achat a des conséquences, positives ou négatives, sur ce dernier. En général, plus le temps d’achat est rapide, plus l’investissement sera source de création de valeur.
L’apport est souvent nécessaire pour contracter un crédit immobilier. Un dossier ayant un apport insuffisant sera un dossier plus dur à faire valider par les banques, voire sera refusé. Celui-ci doit généralement atteindre un minimum de 10% du prix du bien pour couvrir au moins les frais d’acquisition et notamment les fameux “frais de notaire”. En outre, plus cet apport sera important (donc, au-dessus de 10% de la valeur du bien), plus le taux d'intérêt fixé par la banque pourra être avantageux. Par conséquent, votre pouvoir d’achat sur le marché immobilier sera plus important.
Cependant, il n’est pas toujours simple de rassembler les fonds nécessaires pour cet apport. Cela implique de faire des économies sur plusieurs années, d’épargner sur des comptes bloqués jusqu’à l’acquisition pour ne pas risquer de piocher dans ses économies (PEL ; épargne salariale …). En tant que futurs acquéreurs, ce temps nécessaire vous fait perdre de l’argent. Il est important de tenir compte de la valeur créée par la diminution de ce temps. Un emprunt obtenu le plus tôt possible, permettra à votre investissement immobilier d’engendrer une création de valeur plus importante.
L’augmentation généralement constante de la valeur des biens immobiliers fait d’un investissement anticipé, un investissement plus intéressant. Si la hausse des taux d'intérêt marque un ralentissement de cette augmentation en 2022, elle devrait cependant se tarir en 2023 selon la Banque de France. Ainsi, la hausse des prix de l’immobilier devrait donc perdurer, certes de manière moins soutenue, mais toujours bien présente. Dans de nombreux cas, plus le temps passe, plus les prix augmentent et les acheteurs se voient contraints d’acheter plus petit ou plus cher. Dans la même dynamique, plus le bien est acquis rapidement, plus vous pourrez profiter de cette augmentation de valeur en faisant une plus-value avantageuse en cas de revente du bien.
Enfin, une dernière création de valeur est à prendre en compte. Dans le cas où ce bien a pour finalité d’être mis en location, investir plus tôt vous permettra de percevoir de nouveaux revenus plus rapidement grâce aux loyers et donc de commencer à rembourser votre emprunt plus tôt également.
Tous ces éléments permettent la constitution d’un patrimoine immobilier plus conséquent.
Être déjà propriétaire est un atout lors d’un second investissement mais ne suffit pas. Bien que le taux d'endettement autorisé ait été revu officiellement en décembre 2020, de 33% à 35% des revenus perçus par l’acheteur, il reste plusieurs contraintes strictes pour obtenir un emprunt.
“Un apport obligatoire de 15 000 € minimum et une épargne de précaution importante, soit entre 20 et 30 % du prix du bien”
En 2019, des recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière, ont mis à mal l’investissement dans des biens immobiliers locatifs. En durcissant les conditions d’emprunt, ces lois l'ont rendu plus difficile d’accès. Désormais, les futurs acquéreurs doivent faire preuve de garanties plus pesantes auprès des banques : “un apport obligatoire de 15 000 € minimum et une épargne de précaution importante, soit entre 20 et 30 % du prix du bien”. Ainsi, il semble que depuis 2019, ces réglementations aient favorisé les acquéreurs ayant déjà un capital disponible important, du moins pour ce qui est des investissements locatifs.
En effet, les revenus présents ou futurs issus d’une location de courte durée ne seront pas pris en compte par la banque prêteuse et ne permettent donc aucun avantage financier lors de l’achat. D’un autre côté, si les revenus issus de la location longue durée étaient, il y a encore quelques temps, un revenu pris en compte par les banques dans le calcul de la capacité d’emprunt, c’est de moins en moins vrai aujourd’hui. De plus, les banques ne prennent plus en compte le calcul différentiel, les loyers futurs ne sont donc plus pris en compte.
Dans le cadre d’une résidence secondaire, les propriétaires souhaitant louer leur bien, privilégient la location courte durée afin de bénéficier d’une certaine souplesse et d’en profiter quand bon leur semble. Cependant, si 4 français sur 10 songent à l’achat d’une résidence secondaire, cette acquisition s’avère compliquée pour la majorité de la population car la location courte durée ne comptant pas comme un revenu pérenne aux yeux de la banque, l’apport initial devra être plus important.
Tous ces éléments permettent de rendre compte de l’importance de capitaliser sur l’apport. En tant que propriétaire, une bonne manière de le faire est de débloquer une partie de son épargne déjà investie dans l’immobilier afin de la réinvestir.
Avec Les Nouveaux Propriétaires, il est possible de vendre une part de propriété d’un bien pendant une période, tout en continuant à l’utiliser comme vous le souhaitez. Cette transaction vous permet d’accéder rapidement à une somme représentant un apport plus important pour votre prochain investissement immobilier. Ainsi, une banque acceptera bien plus facilement le prêt, votre taux d’intérêt sera optimisé et l’opportunité est saisie à temps !
Cette possibilité d’accéder facilement à un apport provenant de son propre patrimoine permet de profiter de tous les avantages liés à un lapse de temps plus court comme effet de levier : acheter moins cher et faire une plus grande plus-value et dans certains cas percevoir rapidement de nouveaux revenus grâce à la mise en location de ce nouveau bien.
Pour tous renseignements complémentaires, ou pour découvrir comment la solution Les Nouveaux Propriétaires peut vous aider, notre équipe est à votre disposition !
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